你是不是觉得，学生租房抠抠搜搜、租期短、事还多，是长租行业里最不赚钱的边角料？

　　你是不是觉得，长租的黄金客群永远是高薪白领、高端商务人士，学生公寓就是小打小闹的买卖，上不了台面？

　　今年2月，香港学生住宿及教育咨询转介服务商汇生活（StudentLivingEduVation）正式公布赴美IPO发行条款，眼看着就要成为学生公寓第一股了。

　　往年谁能想到，寸土寸金的尖沙咀、荃湾，做游客生意的酒店，居然干不过做学生生意的宿舍？

　　招商蛇口拿下尖沙咀项目，改造成CM+U学生公寓，85个床位还没开业就被盯上；

　　华润隆地直接砸9.53亿港元买下荃湾悦品酒店，改成900个宿位的学生公寓，成为今年香港最大酒店交易。

　　中原投资把珀荟酒店改成一步居・117，121个床位，开业即满房，单人房月租18270港元；

　　宏安集团把九龙贝尔特酒店改成日新舍・启德，1450个宿位，单人房1.55万港元起，多人间最低5800港元/床位，依旧供不应求。

　　第一，供需彻底炸了。香港要当国际教育枢纽，计划把非本地生比例从40%拉到50%，但校内宿舍完全跟不上，单学年床位缺口3.5万个。更关键的是，香港市区土地寸土寸金，新建宿舍几乎不可能，只能盘活现有物业，酒店、写字楼就成了最佳选择。

　　第二，政策开绿灯。香港推出“城中学舍计划”，明确鼓励酒店、商业楼改造为学生宿舍，审批流程大幅简化，消防、规划等标准也适当放宽，相当于政府直接给市场铺路。

　　第三，客群付费能力拉满。香港学生公寓的核心客群是国际生、港澳生，这些学生大多来自富裕家庭，对租金不敏感，单人房月租1.5万—2万港元，照样抢着租，这和内地普通大学生的消费能力完全不是一个量级。

　　说白了，香港的学生公寓，本质不是普惠型长租，更像“微型高端酒店”，赚的是高单价、低体量、高周转的钱。它有着不可复制的稀缺性和客群基础，想把这套模式搬到内地，难度不小。

　　简单来说就是专门给学生造的标准化宿舍，集合学校宿舍的安全、酒店的服务、公寓的环境。

　　这种业态一般的核心优势包括：紧邻校园，通勤零浪费；拎包入住，水电网全包；自习室、公共区、24小时安保配齐；租期匹配学制，家长放心、学生省心。

　　有数据显示，全球PBSA市场2024年规模112.2亿美元，2034年将冲到319.7亿美元，年复合增长率11.04%，是妥妥的千亿级赛道。

　　首先，需求是真刚性，而且需求会越来越强，这是教育扩招带来的结构性缺口。去年就有新闻披露中国矿业大学南湖校区的宿舍面积缺口高达13.76万平方米、中南大学宿舍缺口约20万平方米、合肥工业大学缺口16.21万平方米，连北大、复旦等名校都已明确部分专业硕士需自理住宿。

　　其次，政策明牌鼓励，给足了安全感。2024年七部门联合发文，明确鼓励高校购买、租赁周边人才公寓、商住楼补充宿舍资源；2025年，学生公寓被正式纳入REITs扩募范围，彻底打通了“投—融—管—退”的全链条。

　　以前长租机构最怕的就是“做了半天不能证券化、不能退出”，现在政策把这条路打通了，资本才有勇气进场，这也是学生公寓能长期发展的核心支撑。

　　最后，生意模型比较健康，抗风险能力强。说实话，学生公寓的现金流表现，简直是长租公寓的清流，优势明显：租期固定，严格跟着学年走，学生不会随意退租；租金收缴率高，几乎没有坏账。毕竟租金大多是家长直接支付，或者学生用奖学金、补贴缴纳，不会出现“欠租、逃租”的情况；客群单纯，管理成本低。不用应对白领租客的各种复杂需求，也减少了邻里纠纷、房屋损坏等问题。

　　看起来学生公寓在内地是个稳赚不赔的好生意，但线、内地做学生公寓，得慢工出细活

　　光说优点不聊坑，就是耍流氓。事实上，学生公寓在内地的困境还是很现实的，这也是为什么很多资本和机构敢看不敢投、敢投不敢重仓的核心原因。

　　第一，单价太低，利润薄到撑不起规模化。香港一个学生床位月租能到5800-20000港元，而内地普通大学生的月租金普遍在几百到一千出头，哪怕是一线城市，学生公寓的月租也很难超过1500元。同样一栋楼，香港能赚出暴利，内地只能赚点辛苦的服务费。

　　更关键的是，学生群体的预算刚性极强，你涨50块租金都可能引发一片抗议，想靠溢价赚钱基本没戏。低单价+低利润，意味着很难覆盖物业改造成本、运营成本和资金成本，小打小闹、做几栋楼还行，想做成规模化、上市公司，难如登天。

　　另外，内地很多物业的性质本身就不能做集体宿舍，变更用途的审批流程漫长且复杂；再加上校区周边大多是居民区，改造和运营过程中很容易引发投诉，管控也会加倍严格。

　　第三，没有高付费客群，基本盘不够。香港学生公寓能赚钱，核心是靠国际生、富裕家庭的高付费能力，而内地学生公寓的核心客群是普通家庭的大学生，付费能力有限，没有高溢价支撑，只能走“薄利多销”的路线。

　　Kaiyun

　　可长租这行，薄利可以，多销很难——一栋楼要做到“多销”，就得增加床位数量，但床位多了，管理、安保、保洁、维修的成本会直接爆炸，最后可能出现“赚的钱还不够付员工工资”的尴尬局面。

　　没有高付费客群托底，这门生意就只能停留在“保本微利”的层面，很难有大的突破。

　　当然还有一个很重要的点，目前内地学生住宿的供给主导权，还是在高校手里。学校可以自己建宿舍，或者和企业合作定向开发，也可以自己直接整栋租赁周边物业，再统一分配给学生，基本上没有市场化机构分蛋糕的空间。

　　一句话来说，内地学生公寓不是不能行，而是“不能像香港那么行”；它不是造富神话，却是一门优质的稳健型生意。

　　比如在高校密集、床位缺口巨大的城市（比如南京、武汉、西安等大学城集中的城市），如果高校周边有充足的存量物业，改造成本较低，同时能绑定高校合作，走普惠型、规模化、轻资产的路线，靠稳定的现金流和未来的REITs退出，这门生意就能活、能稳、能赚安稳钱。

　　或者和高校合作，承接学校的校外宿舍业务，由学校统一分配客源、收取租金，机构只负责运营管理，这种模式既能避开合规坑，又能保证客源稳定，也是目前内地学生公寓最可行的路径。

　　学生公寓在内地的未来，或许能走出一条符合内地实际的稳健之路。但无论如何，这门生意，没有捷径可走，唯有脚踏实地，才能长久生存。