根据中央商务区内的规定，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制，而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比例是有限制要求的。

　　根据《住宅建筑设计规范》的要求，居住产品中的住宅必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件可能比住宅差。

　　住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上，也可以建在综合性用地、商业用地或教育用地等其他性质用地上。

　　住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年。购买公寓前要了解清楚公寓产权年限，以免产生不必要的困扰。

　　商业公寓楼的水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用计算。公寓的水电费是住宅的两倍还要多，需要考虑到这一因素。

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　　公寓如果是在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的，并满足一定条件，比如面积要求等，有些地方也是可以落户的。

　　公寓的户型一般比较小，多为暗卫，户型的朝向和采光方面不如住宅。公寓楼的户数多，私密性得不到保障，电梯数量有限，上下班高峰期电梯明显不够用。公寓的公摊比例高，套内建筑面积相对较小。

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　　40年和50年产权的公寓买房不能落户，也没有对口学区这一说。70年产权的公寓和普通住宅，符合城市的相关条件，是可以落户和划分学区的。

　　如果公寓性质属于商业地产，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。首付一般为50%，最长贷款期限为10年。

　　通过以上分析，我们可以看出公寓和住宅在建筑面积、日照条件、土地性质、产权年限、水电费计算、落户条件、价格定价、房屋本身缺陷、入学就近、贷款利率和首付等方面存在差异。在购买房产时，需要根据自身需求和条件选择适合自己的类型。