2025年是“十四五”规划的收官之年。对住房租赁行业而言，这一年具有明显的分水岭意义。住房租赁不再只是房地产调整周期中的托底工具，而是在制度安排、资本进入、供给方式、运营能力以及社会功能等多个层面，开始具备相对完整的运行基础：法律制度逐步明确，长期资金开始进入，存量资产被系统性转化为租赁住房，多元主体参与供给，品牌与运营能力拉开差距，服务对象也更加具体和广泛。

　　基于这一背景，ICCRA从全年政策与市场实践中梳理出2025年影响住房租赁行业发展的十大主题事件，以此回望这一年的关键变化与结构性信号。

　　2025年，住房租赁制度层面最重要的变化之一，是国务院公布并推动实施《住房租赁条例》，为合同签订、用途合规、企业与经纪行为、资金监管、租金监测与分级分类监管等提供了统一的行政法规框架。与此同时，中房协发布并推动实施《长租公寓管理运营标准》，地方层面也陆续出台《住房租赁管理条例》等制度，行业治理从“专项整治”转向“法规+标准+监管机制”的组合拳。

　　贵阳公布《贵阳市住房租赁管理条例》（明确2025年8月1日起施行）；郑州发布《郑州市房屋租赁合同》范本，地方规则体系加速完善。

　　国务院公布《住房租赁条例》，明确自2025年9月15日起施行，住房租赁治理进入统一法治框架。

　　中国房地产业协会发布《长租公寓管理运营标准》，并明确自2025年8月1日起实施，推动运营、安全、服务与风控标准化。

　　《住房租赁条例》9月15日起正式施行，制度从“发布”进入“落地约束”阶段。

　　2025年，住房租赁资本市场从“试点推进”迈入“常态运行”。租赁住房公募 REITs在年内密集完成获批、上市、扩募、分红等关键节点，使住房租赁开始具备与长期资金匹配的基本条件。与此同时，持有型不动产 ABS、类 REITs 与再贷款工具协同发力，形成覆盖不同资产阶段的多层次融资体系。市场讨论重点也随之从“能否上市”，转向“现金流稳定性、分红能力与扩募可行性”，住房租赁的金融属性与资产定价逻辑进一步清晰。

　　汇添富上海地产租赁住房REIT获批并启动询价，并于月底完成上市；华夏北京保障房REIT扩募同步获得监管批复；华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT获批，标志着年内新一轮租赁住房 REITs 批量推进。

　　华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所上市，网下与公众认购倍数显著，显示市场对租赁住房资产的配置意愿持续提升；同期，华夏北京保障房REIT扩募方案获得持有人大会高票通过。

　　国泰君安城投宽庭保租房REIT启动扩募程序，并披露上半年可供分配金额与年化分派率；同期，建信住房租赁基金持有型不动产 ABS 扩募项目获批，持有型资产证券化路径进一步完善。

　　建信住房租赁基金持有型不动产 ABS 扩募项目挂牌；华夏基金华润有巢REIT获得扩募批复，租赁住房 REITs 扩募由“个案突破”进入“多项目推进”。

　　多只租赁住房 REIT 实施年度或半年度分红，部分产品引入做市商；华夏基金华润有巢REIT完成首次扩募，汇添富上海地产租赁住房REIT完成年度首次分红，标志着“发行—运营—分红—扩募”的资本闭环基本成型。

　　2025年存量盘活的关键变化，是“收购存量商品房用作保障性住房”在多地形成了可操作的征集、收购与转化机制：从地方平台公开征集房源，到安居平台持续滚动征集，再到首批“收存转保”项目开业，链条开始闭合。存量商品房开始成为保障性住房的重要补充来源，行业供给逻辑从“增量建设”向“存量转化+专业运营”倾斜。

　　滨州滨新资产发布通告，面向滨州全市范围征集存量商品房用作保障性住房，明确区县覆盖与房源合规条件。

　　郑州出现“公开收购存量商品房用作保障性住房”的明确动作，释放机制化信号。

　　广州安居集团发布《关于持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源的征集通告》，将收存转保推向滚动化、常态化。

　　杭州安居集团披露杭州首个“收存转保”项目开业，标志存量转化从政策到产品正式落地。

　　2025年顶层设计的核心信号，是“十五五”规划建议明确提出：加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给，并将“好房子”与房屋全生命周期安全管理写入长期任务；同时，住建部部长倪虹提出加快建立住房保障轮候库制度，实现保障对象与房源供给精准对接。年末全国住建工作会议进一步把城市更新、城中村改造、收购存量商品房与“好房子”建设打包部署，形成年度政策闭环。

　　住建部在巡视整改进展通报中强调系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，并持续实施城市更新。

　　■ 10月｜“十五五”规划建议给出中长期路线日发布的“十五五”规划建议提出：优化保障性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并完善房地产相关基础制度。

　　倪虹提出加快建立住房保障轮候库制度，实现保障对象需求与保障房源供给精准对接。

　　会议明确：结合城市更新盘活存量用地、推动收购存量商品房用作保障性住房，并有序推进“好房子”建设。

　　2025年供给侧最明显的变化不是“有没有供给”，而是“覆盖面变宽”。保障性租赁住房持续扩容的同时，产业人才住房、青年公寓、“一张床”与宿舍型产品加快进入体系：既有钱塘区产业邻里中心等大体量保租房启用，也有面向产业人才的保租房社区集中上新；同时，北京在规划层面提出“一张床”模式，反映保障对象向城市运行保障人员等群体进一步延伸。

　　北京发布上半年建设筹集保租房27210套（间），并提出新建保租房配建充电车位等配置要求。

　　成都武侯区“蜀府有巢国际公寓社区”新增406间保障性租赁住房房源，并推出“一张床”共享户型。

　　北京市“十五五”规划建议提出探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件。

　　2025年，住房租赁供给侧出现一个重要变化：企业不再仅通过补贴或合作方式解决员工居住问题，而是直接下场，成为住房供给的组织者与建设者。以小米、京东、小鹏等为代表的企业，围绕总部园区、产业集群与用工体系，自建或定向配置员工公寓，将住房作为产业配套和人力资源基础设施进行长期规划。企业自建公寓由零散项目走向体系化推进，正在重塑部分城市的租赁住房供给结构。

　　小米位于北京亦庄的员工公寓项目持续投入使用，与总部园区形成“职住一体”配套；员工可通过内部机制申请入住，体现大型科技企业将居住系统纳入长期用工与园区规划体系。

　　京东披露在北京投入70亿元建设近5000套青年人才公寓，并明确实习生可申请免费入住，企业住房供给从福利走向制度化配置。

　　广州安居集团与小鹏汽车签署战略合作协议，推进小鹏新总部员工定制公寓项目，体现地方平台与企业协同供给住房的新模式。

　　京东披露已为外卖骑手、快递小哥等一线万套住房，并提出未来五年投入220亿元、提供15万套“小哥之家”的中长期计划。

　　2025年品牌化的信号非常清晰：一方面存量品牌升级加速（如招商伊敦“壹间公寓”品牌升级），另一方面“国资平台/城市服务公司/资管机构”纷纷推出自有长租品牌（如广电城市服务“迹寓”、长江资管“长寓”、中建系“彩寓”）。品牌供给不再局限于头部市场化运营商，更多主体用“新品牌+新定位”进入赛道，行业竞争从“项目竞争”转向“品牌与体系竞争”。

　　广电城市服务发布全新长租公寓品牌“迹寓”，首个旗舰项目落地广州天河智谷。

　　长江资管推出首个长租公寓品牌“长寓”；中建四局城投公司打造“中建·彩寓”试营业，国资/工程系品牌进一步扩容。

　　2025年运营侧的关键词是“效率兑现”。一方面，头部机构用财报披露将“规模—效率—利润率”绑定（如万科长租公寓出租率超95%、前台GOP利润率达90%）；另一方面，项目层面出现“开业即满租或短周期满租”的运营样本（如碧家梦湖华苑开业即满租、广州公交如约美寓28天满租），说明精细化运营正成为抵御波动与支撑资产定价的核心能力。

　　万科披露长租公寓累计管理规模约26万间，出租率超95%，前台GOP利润率达90%。

　　红土创新深圳安居REIT公布2025年上半年的主要运营数据，经营透明度进一步提升。

　　2025年产品力层面的一个关键变化，是“好房子”从口号进入标准体系。住建部发布国家标准《住宅项目规范》（明确5月1日起施行），把安全、舒适、绿色、智慧写入住宅建设底线；行业层面，中房协发布《长租公寓管理运营标准》（8月1日起实施）推动租赁运营标准化；机构层面，建信住租发布“好公寓”产品标准并启动《宁静公寓评价标准》编制，使“好房子/好公寓”从理念变成可落地的指标体系。

　　建信住房租赁基金发布《建信长租“好公寓”产品标准》，并启动《宁静公寓评价标准》编制。

　　2025年，住房租赁的社会价值开始以更具体的人群与产品形态显化。青年人才、新就业形态劳动者、城市运行保障人员被明确纳入住房支持体系，相关住房不再停留在政策倡议层面，而是通过公寓化、床位型、定向租赁等方式落地实施。住房租赁逐步成为稳就业、稳预期和提升城市运行韧性的现实工具，其公共属性与民生价值在具体人群中被清晰感知。

　　青年人才公寓项目在多个城市集中亮相，企业实习生、初入职场青年被明确纳入住房支持对象，青年住房从政策支持转向可感知的居住产品。

　　北京望京“骑迹暖居公寓”正式启用，通过既有物业改造，为外卖骑手等城市运行保障人员提供床位型、短租型居住解决方案。

　　相关企业披露面向外卖骑手、快递员等群体的住房供给规模与中长期计划，住房租赁在稳岗、稳城中的作用被量化呈现。

　　长沙落地住房公积金“直付房租”模式，减少租房人群的资金周转压力，住房租赁在民生保障中的金融支持功能进一步显化。

　　回看2025年的十大主题，可以发现住房租赁正在发生一次实质性的转变。在制度层面，《住房租赁条例》的实施、“十五五”规划的定调，以及“好房子”和住房保障轮候库等制度安排，使住房租赁首次被系统性地纳入中长期治理框架，不再只是阶段性政策工具。在市场层面，长期资金通过REITs等方式进入并逐步跑通运行机制，存量资产转化路径更加清晰，企业与产业主体开始直接参与供给，品牌和运营能力的差异被真实拉开，住房租赁开始具备持续运转的基础条件。更重要的是，住房租赁的社会功能不再停留在政策表述中。青年、新就业群体、城市运行保障人员，正在通过真实可入住的产品，被纳入城市居住体系。

　　展望“十五五”阶段，住房租赁仍将面临区域分化、收益平衡和运营能力等现实挑战，但2025年所确立的制度安排、资本路径与供给方式，将对行业下一阶段的发展产生持续影响。Kaiyun入口网址Kaiyun入口网址