当前，中国城市发展正全面从“增量扩张”转向“存量提质”，城市焕新与资产焕新已成为推动城市高质量发展的关键抓手。常规的商办改造往往聚焦于酒店，相较存量商办，酒店能提供更加稳定的现金流，投资人黄国林在过去数年也是这样考量的，但是这一次他犯了难。

　　“每一次的酒店改造都面临着高额成本，到底有没有一种模式可以以轻量化的投入撬动安全的回报？”

　　十年前曾经辉煌一时的高乐寿养老院，或是因为经营问题和管理问题，无法持续，很快便成为了杨浦区内的闲置业态。

　　作为曾主导过多个酒店项目投资与运营的资深投资人，黄国林的第一反应是将这栋楼租下来改造成酒店，但高额的改造成本让他这一次暂停了脚步。

　　通过调研，黄国林发现长租公寓的改造成本仅为酒店的三分之一甚至更低，而且其运营模式稳健，市场需求波动较小。在考察了市场上的众多长租公寓品牌后，黄国林最终选择了自如资管。

　　他说，“不仅因为自如资管的品牌影响力和非常强的项目操盘能力，更重要的是增益租模式能够为我们带来稳定的收益。”

　　在这种模式下，自如会发挥强大的供应链整合能力和数智化运营能力，为业主的整栋楼宇进行全方位升级，从投资研判、产品交付，到价值提升、资产去化、运营搭建，建立全价值链资产管理体系，让存量资产焕发出更大的价值和吸引力。

　　同时自如还为业主制定灵活可靠的收益方案，不仅设立了保底的安全线，还提供了明确的收益分成，让增益变得简单可触达。

　　松花江路159号地处延吉商圈，基于对商圈和客源来源的精准判断，自如资管识别到商圈内找房客户8000余人，20-30岁占比57.3%，其中杨浦区互联网行业客户占比最高，为36.2%。

　　但是其周边的租赁住房供给情况却并不尽如人意：整体市场供给以青年公寓为主，面积小、品质差，配套不齐全；除了公寓住房外，这一板块内老旧公房居多，以一房建面40平为主，装修品质较差。

　　从地理位置上看，被两站地铁、两大公园、四所高校环绕的优质地段给了自如资管很大的发挥空间。

　　在进行详细的投资研判后，自如资管最终为这座闲置养老院选择了“自如友寓”的产品线，定位为城市新青年公寓，打造受年轻人青睐的“有活力和温度的居家场所” ，服务在杨浦区青年租户及通过地铁通勤的人群。

　　定位成年轻、时尚、充满活力的舒适宜居空间后，自如资管强大的产品设计和供应链支持部门开始介入。

　　空间规划明亮的橙色作为公寓主要色调，以打造“都市活力之家”为灵感，重新布局整座楼宇，并修建天景增加采光。

　　公区设计为了适配年轻人的社交需求，公寓设计了休闲吧台、阅读角、健身房等多元空间。一楼的社区食堂也配合进行了改造，租户可以享受就餐折扣，大大提升了生活便利度。

　　户型设计基于对空间的重新规划，自如资管设计了18-32平米的多种户型共167间，房间配备高品质家具家电，中央空调、立式冰箱、油烟机等配置，在功能性上最大程度满足了年轻人的居住和社交需求。

　　正是基于对市场有着权威的数据掌控能力，自如资管才能够精准定位客群、产品及租金，并给市场带来最适配的居住产品。

　　作为有着强互联网基因的资产管理公司，自如资管拥有海量的自有客户流量导入和极强的客户粘性。

　　基于在长租公寓领域深耕14年的行业积累，以及在数智化经营体系的加持下，自如资管为“松花江路自如寓”项目定制了专属的运营计划：

　　流量获取管理通过可视化的客户来源热力图判断潜在客户分布逻辑，根据客户画像聚焦核心区域进行精准营销，通过自如APP实现线上VR看房、云端管家、线上签约，甚至预约搬家服务，实现人房高效匹配。

　　销售爬坡管理项目配备具有保租房运营管理经验的项目经理和多名运营管家，负责房源带看签约、销售管理和经营达成，帮助项目实现快速高效去化。自如7天*24小时线上云服务管家，将辅助支撑租务管理工作。

　　稳定运营管理在完成销售爬坡后，自如资管的营销运营中心会提供长效有力的运营资源支持，品质管理中心则会对项目品质进行检查，以确保项目的稳定长效运营。

　　在当下需求疲弱的市场情况下，存量业态的焕新已不再是选择题，而是决定资产未来价值的必答题。

　　未来已来，自如资管的价值，便在于将深刻的市场洞察转化为适配的创新产品，并以成熟的数智化运营体系确保资产的长期增值与收益稳定，为投资者打开存量时代的新增长通道。

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